Revolverend fonds Vernieuwend Opdrachtgeverschap

Het is lastig om projecten in de sfeer van Vernieuwend Opdrachtgeverschap te financieren. Biedt een revolverend fonds uitkomst? Over zo'n fonds is gesproken tijdens een expert meeting op 26 maart j.l. met ervaringsdeskundigen uit verschillende hoeken en disciplines. Lees hieronder het verslag.

Aanleiding voor deze bijeenkomst was de Agenda Vernieuwend Opdrachtgeverschap die begin dit jaar is vastgesteld. Punt 8 van deze agenda luidt: Versterk de gehele financieringsketen waar nodig en mogelijk. Maak in het bijzonder de financieringsmogelijkheden in de voorfase van projecten zichtbaar, en borg deze.

Op basis van deze 'opdracht' kwamen de experts tot de volgende inzichten:

Wat is het probleem
De opgave verschuift van nieuwbouw naar bestaande bouw, van bouwen in de wei naar (ver)bouwen in de stad. Daarmee wordt de opgave complexer, zowel in technisch als procesmatige zin. Daarnaast kiezen overheid en corporaties voor een andere rol: minder investeren en meer faciliteren. Conclusie: de stad is aan zet, maar de omstandigheden voor burgers en ondernemers om zelf iets te realiseren zijn erg lastig geworden.

Waar ligt de oplossing
Hoe kunnen we de haalbaarheid van projecten in de sfeer van Vernieuwende Opdrachtgeverschap vergroten? Prioriteit ligt bij risicoreductie. De volgende risico's zijn expliciet benoemd: de afzetrisico's, procesrisico's en planologische risico's. De volgende risicoreducerende maatregelen zijn naar voren gebracht:

• Algemeen: stel een goede business case op waarbij alle risico's nauwkeurig geanalyseerd worden.
• Afzetrisico's: committeer de toekomstige bewoners in een vroeg stadium door een financiële bijdrage te vragen en vraag bouwer om deel van het verkooprisico op zich te nemen (dit laatste heeft ook een nadeel: het beperkt de onderhandelingsmogelijkheden met bouwer)
• Procesrisico's: gebruik (bestaande) handreikingen en huur een ervaren procesbegeleider in.
• Planologische risico's: zorg dat kavels en gebouwen al met een passende  bestemming op de markt worden gebracht; dit is in het belang van de eigenaar omdat het immers de verkoopwaarde verhoogt (de huidige praktijk is echter weerbarstiger, bij de meeste projecten spelen de planologische risico's een aanzienlijke rol).

Waar liggen kansen voor verbetering
Om bestaande  knelpunten weg te nemen, zijn twee specifieke  instrumenten benoemd.

• Een revolverend fonds voor de financiering van voortrajecten waar planologische risico's aanwezig zijn. Zonder goedgekeurde bestemming is het lastig om projecten (hypothecair) te financieren; daarvoor  kan een fonds uitkomst bieden dat gevoed wordt met publieke en private middelen, waaronder middelen uit Europese structuurversterkende fondsen.
• Een ´achtervang-organisatie´ voor de (tijdelijke) aankoop van woningen die bij CPO´s en verwante initiatieven niet op tijd verkocht worden. Deze rol werd in het verleden vervuld door woningcorporaties maar die dat nu niet meer doen. Het beleggen van de achtervangfunctie bij bijvoorbeeld de bouwer heeft nadelen.

Een kleine groep gaat zal de resultaten van de expert meeting verder uitwerken. Meer informatie bij Richard Luigjes, SVN, en Marc van Leent, Z. 

Aan de expert meeting hebben meegedaan:

• Richard Luigjes (SVN)
• Gabino Dorigo (Rabo)
• Rein Bakker (OpMaat)
• Josefien van de Ven (Erac)
• Herman Hendrikson (CPO Blijf in de Buurt)
• Jan Uien en Louis Manche  (CPO Woonvereniging bibliotheek Zonnehof)
• Martin Hoogevest (Triveste)
• Els van Kooten (Gemeente Amersfoort)
• Jolande Mensink (Gemeente Amersfoort)
• Vincent van Esch (Provincie Utrecht)
• Peter Bosman (De Alliantie)
• Maarten Duijts (Wijkonderneming)
• Marc van Leent (Z centrum voor Zelfbouw en Zelfbeheer)​ - gespreksleider